Upplýsingar um stöðuna á húsnæðismarkaði

Leiguverð á húsnæðismarkaði hefur hækkað um 40,2% frá ársbyrjun 2011 til loka júlí 2015. Á sama tíma hefur verð á íbúðarhúsnæði hækkað um 41,8%. Árið 2008 til 2010 var hlutfall fyrstu íbúðakaupa lægra en 10% en frá þeim tíma hefur kaupsamningum fjölgað og samhliða hefur hlutfall fyrstu íbúðakaupa hækkað verulega. Hlutfall þeirra sem voru að kaupa sína fyrstu íbúð af heildarfjölda húsnæðiskaupenda var komið yfir 20% af öllum kaupsamningum á fyrsta ársfjórðungi 2015.
Í eftirfarandi samantekt sem byggð er á minnisblaði sem Eygló Harðardóttir félags- og húsnæðismálaráðherra kynnti á fundi ríkisstjórnar í gær má sjá ýmsar upplýsingar um stöðuna á íslenskum húsnæðismarkaði og þróun síðustu ára.

Almenni leigumarkaðurinn í kjölfar efnahagshrunsins.

Stöðug fjölgun var á hinum almenna leigumarkaði frá árinu 2007. Árið 2007 voru um 17% íslenskra heimila á leigumarkaði og var hlutfallið nær 27% árið 2013. Mest var fjölgunin meðal fólks á aldursbilinu 25 til 34 ára sem og tekjulágum og einstæðum foreldrum. Í kjölfar efnahagshrunsins gjörbreyttist staðan á almennum leigumarkaði, markaðsaðstæður versnuðu og verulega dró úr aðgengi að lánsfjármagni þannig að aukinn fjöldi þeirra sem komu nýir inn á húsnæðismarkað leituðu á leigumarkaðinn.

Mynd 1. Hlutfall heimila á leigumarkaði frá 2004 til 2013.

Byrði húsnæðiskostnaðar hækkaði hjá leigjendum eftir efnahagshrun en lækkaði hjá fólki sem bjó í eigin húsnæði eins og sjá má af mynd 2. Samkvæmt greiningardeild Arion banka þarf það samt sem áður ekki að endurspegla hækkun húsnæðiskostnaðar, heldur gæti samsetning hópanna hafa breyst þannig að hlutfall fólks með lágar tekjur hafi hækkað meðal leigjenda. Þrátt fyrir þessa sýn er ljóst að leiguverð hefur hækkað talsvert umfram hækkun kaupverðs frá byrjun árs 2012. Þessi mikla hækkun er talin vera tilkomin vegna mun meiri eftirspurnar eftir leiguhúsnæði í kjölfar efnahagshrunsins og að mjög hægði á fjölgun íbúða þar sem verulega dró úr íbúðaframkvæmdum.
Íslenskum heimilum á leigumarkaði fjölgaði um 13.000 frá árinu 2007 til 2013. Á sama tímabili fjölgaði heimilum um rúmlega 6.000, svo fjölgun heimila á leigumarkaði umfram fjölgun heimila var 7.000. Ekki liggur fyrir með ákveðinni vissu hvað olli þessari þróun en líkur eru á að fjölgun ferðamanna, strangari lánsskilmálar og erfið skuldastaða heimilanna í kjölfar efnahagserfiðleikanna haustið 2008 hafi haft samverkandi áhrif. Á árinu 2015 hefur dregið úr þessari miklu eftirspurn á leigumarkaði og hefur leiguverð einungis hækkað um 0,6% frá janúar til júlí 2015.

Mynd 2. Miðgildi hlutfalls húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum eftir stöðu á fasteignamarkaði frá 2004 til 2013.

Þróun leiguverðs og íbúðaverðs.

Frá ársbyrjun 2011 til og með júlí 2015 hefur leiguverð hækkað um 40,2%, á meðan íbúðarhúsnæði hefur hækkað um 41,8% í verði. Á sama tímabili hækkaði launavísitalan um 36,5% en almennt verðlag án húsnæðis aðeins um 15,1%. Framan af hækkaði leiguverð talsvert umfram verð á íbúðarhúsnæði en sú þróun snerist við á fyrri hluta ársins 2015. Af mynd 3 má sjá hvernig húsnæðiskostnaður hefur hækkað töluvert umfram almennt verðlag, en ekki svo langt umfram almenn laun.

Heildarfjöldi kaupsamninga árið 2004 til 2014 var um 129.000. Mun fleiri kaupsamningar voru gerðir á árunum fyrir efnahagshrun og náðu þeir hámarki árið 2004 þegar gerðir voru 18.602 samningar. Fæstir kaupsamningar voru gerðir árið 2009 eða tæplega 6.000. Síðan þá hefur þinglýstum kaupsamningum fjölgað og hafa verið gerðir fleiri en 10.000 samningar á ári frá árinu 2012 eins og sjá má af mynd 5.
Þjóðskrá Íslands tók saman, að beiðni velferðarráðuneytisins, gögn um fjölda þeirra sem keyptu sitt fyrsta húsnæði frá árinu 2008 til mars 2015. Alls voru gerðir 66.444 kaupsamningar á tímabilinu og voru 9.040 vegna fyrstu íbúðakaupa, eða 13,6% allra samninga. Árið 2008 til 2010 var hlutfall fyrstu íbúðakaupa lægra en 10%, eins og sjá má af mynd 5, en frá þeim tíma hefur kaupsamningum fjölgað og samhliða hefur hlutfall fyrstu húsnæðiskaupa hækkað verulega og var komið yfir 20% af öllum kaupsamningum á fyrsta ársfjórðungi 2015. Frá maí 2012 hefur eftirspurn eftir minni íbúðum jafnframt verið að aukast og hefur verð fasteigna í fjölbýli hækkað um 31% frá þeim tíma en verð sérbýlis um 20% eins og sjá má af mynd 6. Frá janúar til og með júlí 2015 hefur hefur íbúðaverð í fjölbýli hækkað um 4,6% á meðan verð sérbýlis hefur einungis hækkað um 1,5%.

Mynd 5. Fjöldi kaupsamninga og hlutfall fyrstu íbúðakaupa af öllum kaupsamningum frá 2008 til mars 2015.

Nýbyggingar.

Ljóst er að eftirspurn eftir húsnæði mun halda áfram að aukast út frá lýðfræðilegri þróun, þar sem bæði Íslendingum er að fjölga og fleiri eru farnir að flytja til landsins en frá því. Fólksfjölgun og nýbyggingar íbúða á höfuðborgarsvæðinu hafa fylgst nokkuð vel að til lengri tíma eins og sjá má af mynd 7.
Frá árinu 2003 og allt til ársins 2008 var verulegur hvati til nýbygginga, bæði í byggingu fjölbýlis og sérbýlis. Veruleg offjárfesting var í íbúðarhúsnæði á tímabilinu. Þrátt fyrir að framboð íbúða á höfuðborgarsvæðinu hafði aukist talsvert hægði ekkert á verðhækkunum. Í kjölfar fjármálakreppunnar árið 2008 lækkaði fasteignaverð aftur á móti hratt á meðan byggingarkostnaður hélt áfram að hækka.
Þessi þróun leiddi til stöðnunar í byggingariðnaði og nánast ekkert var um að framkvæmdir hæfust á nýju íbúðarhúsnæði á árunum 2010 og 2011. Á árinu 2012 virðist sem einhver hvati hafi skapast til að hefja framkvæmdir að nýju. Þá var hafist handa við byggingu 457 nýrra íbúðarhúsa á höfuðborgarsvæðinu og var fjöldinn kominn í 570 á árinu 2014.

Byggingarkostnaður.

Hár byggingarkostnaður hefur haldið aftur af framboði nýs íbúðarhúsnæðis undanfarið, en svo virðist sem hækkun fasteignaverðs í fjölbýli umfram byggingarskostnað hafa þó ýtt við framkvæmdaraðilum að einhverju leyti. Frá ársbyrjun 2014 hefur kostnaður við nýbyggingar haldist nokkuð stöðugur og frá þeim tíma til júlí 2015 hækkaði verð íbúðarhúsnæðis í fjölbýli um 16% á meðan byggingarkostnaður hækkaði einungis um 4%. Það sem af er ári 2015 hefur byggingarkostnaður hækkað um 2,4% en kaupverð í fjölbýli um 4,6%.

Samanburður á leiguverði og kaupverði íbúðarhúsnæðis.

Eftirfarandi dæmi setti greiningardeild Arion banka upp þann 17. desember 2014. Þá var hægt að fá tveggja herbergja 75 m² íbúð leigða fyrir um 145-185 þús. kr. á mánuði að meðaltali en þriggja herbergja 100 m² íbúð fyrir um 165-215 þús. kr. á mánuði á höfuðborgarsvæðinu. Lægst var meðalleiguverð tveggja herbergja 75 m² íbúðar í Breiðholti, en ódýrustu þriggja herbergja 100 m² leiguíbúðirnar var að finna í Kópavogi að meðaltali.

Mynd 9. Meðalleiguverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu árið 2014.

Miðað við Verðsjá fasteigna hjá Þjóðskrá var á sama tíma hægt að festa kaup á 75 m²tveggja herbergja íbúð í Reykjavík fyrir um 25,6 m. kr., en greiða þurfti nær 29,5 m.kr. fyrir 100 m² þriggja herbergja íbúð eins og sjá má af mynd 10.

Mynd 10. Meðalkaupverð á höfuðborgarsvæðinu árið 2014.