Samdráttur í byggingu íbúða – hvað er til ráða?

Mér er hugsað til þeirra orða sem Ásgeir Jónsson, seðlabankastjóri, lét falla á vaxtaákvörðunarfundi bankans í maí 2021. Þar sagði hann að ákvörðun Reykjavíkurborgar og annarra sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu um að byggja ekki íbúðir og ný hverfi á nýju landi væri meðal annars ástæða þess að fasteignaverð hafi hækkað á þeim tíma. Ég held að þetta hafi verið hárrétt mat hjá seðlabankastjóra þá og við bæði erum og verðum áfram á sama stað ef ekki verður stefnubreyting hjá sveitarfélögunum hér á höfuðborgarsvæðinu í þessum málum.

Sífelldar hækkanir eru farnar að hafa veruleg áhrif á fjárhag fólks og gengur þetta ekki til lengdar. Okkar helsta verkefni er því að ná tökum á verðbólgunni sem er of mikil um þessar mundir. Þar er margt sem hefur áhrif, en augljóst er að það ójafnvægi sem hér hefur ríkt á húsnæðismarkaði á undanförnum árum og sú staðreynd að hér hefur ekki verið byggt nægilega mikið af íbúðum hefur haft mikil og neikvæð áhrif á þróun verðbólgunnar.

Vond tíðindi úr nýlegri greiningu Samtaka iðnaðarins

Í byrjun maí kynntu Samtök iðnaðarins greiningu sem unnin var að þeirra frumkvæði um uppbyggingu íbúða, en í henni var gerð könnun meðal verktaka sem byggja íbúðir í eigin reikning. Greiningin gefur til kynna að verulegur samdráttur sé fram undan í byggingu nýrra íbúða næstu tólf mánuði og að fjöldi íbúða í byggingu verði 65% færri en tólf mánuðina þar á undan. Þetta eru tölur sem við viljum ekki sjá og eru algjörlega þvert á það sem þörf er á og nauðsynlegt er. Nokkrar ástæður eru tilgreindar fyrir þessum harkalega samdrætti og má þar meðal annars nefna að fjármagnskostnaður hefur hækkað gríðarlega og að sala eigna hefur gengið erfiðlega upp á síðkastið, sem er bein afleiðing þeirra harkalegu aðgerða sem Seðlabanka Íslands réðst í og snerta lánþegaskilyrðin sérstaklega. Þar voru sett þrengri viðmið fyrir greiðslumat og heimild lækkuð til veðsetningar við kaup á fyrstu íbúð. Þetta er meðal þeirra þjóðhagsvarúðartækja sem Seðlabankinn hefur úr að spila til að takmarka kerfisáhættu og lágmarka hættuna á fjármálaáföllum. Þessi aðgerð hefur hins vegar útilokað fyrstu kaupendur og aðra hópa, svo sem þá sem einstæðir eru og tekjulægri. Skortur á þessum kaupendum inn á markaðinn hefur rofið keðjuna. Hér er að myndast snjóhengja af kynslóðum sem munu á einhverjum tímapunkti ryðjast út á markaðinn með miklum afleiðingum ef ekkert verður að gert. Hér vantar eignir og því eru allar fréttir um samdrátt í uppbyggingu húsnæðis vondar og kalla á raunverulegar aðgerðir sem hafa raunveruleg áhrif.

Leiðin að lausn vandans

1. Fjölgum lóðum: Tökum upp Svæðisskipulag höfuðborgarsvæðisins án kollvörpunar á hugmyndafræði. Með þessum einfalda hætti er hægt að fjölga lóðum og byggja ný hverfi. Slíkt þarf áfram að haldast í hendur við skynsamlega og ekki síður nauðsynlega þéttingu byggðar. Sveitarfélögin hér á höfuðborgarsvæðinu verða öll að hafa svigrúm og getu til að taka þátt í þeirri nauðsynlegu uppbyggingu íbúðarhúsnæðis sem þörf er á.
2. Stígum skref til baka: Nauðsynlegt er að stíga varfærin skref til baka þegar kemur að reglum lánþegaskilyrða. Þar þarf að breyta reglum er varða veðsetningu lána fyrstu kaupenda svo að auðveldara sé að festa kaup á húsnæði en samhliða horfa enn frekar á greiðslugetu. Við sjáum marga hafa góða greiðslugetu og vilja komast út á markaðinn og eignast húsnæði. Þetta eru jafnvel hópar sem eru nú þegar að greiða háa húsaleigu. Við höfum ekkert með það að gera að lausar íbúðir endi í höndum fjármagnseigenda með þeim afleiðingum að þeir ríku verði ríkari.
3. Tímabundnar sértækar aðgerðir: Ráðast í sértækar aðgerðir fyrir þá sem fyrirhuga byggingu hagkvæmra íbúða á næstu mánuðum og þar má horfa til sérstakra lánaskilmála hjá fjármálafyrirtækjum og/eða undanskilja þá aðila frá fyrirhugaðri lækkun endurgreiðslu virðisaukaskatts úr 60% í 35% vegna framkvæmda við íbúðarhúsnæði.
4. Þátttaka lífeyrissjóða í uppbyggingu heilbrigðs leigumarkaðar: Þá þurfa lífeyrissjóðirnir að axla ábyrgð og taka þátt í uppbyggingu heilbrigðs leigumarkaðar. Nauðsynlegar lagabreytingar eru að mínu mati engin fyrirstaða.
5. Beitum hlutdeildarlánum enn frekar: Tímasetja þarf rýmkun á reglum og kröfum hvað varðar veitingu hlutdeildarlána til fyrstu kaupenda. Hér erum við með gott úrræði í höndunum sem nauðsynlegt er að beita við núverandi kringumstæður og gagnast vel ákveðnum hópum samfélagsins, sérstaklega þeim sem tekjulægri eru. Þetta mun ýta við framkvæmdaaðilum að byggja hentugar eignir í kerfið.

Öruggt húsnæði fyrir alla

Í einhvers konar hagfræðileik er vel hægt að færa fyrir því rök að þær aðgerðir sem ég legg hér til séu þensluhvetjandi, en líkt og ég hef margoft sagt áður, þá mun núverandi ástand einungis leiða til hærra leiguverðs og ýta undir mjög hátt fasteignaverð þegar núverandi ástand líður undir lok. Það mun aftur auka þrýsting á verðbólgu og hærri vexti (vegna skorts á eignum og mikillar eftirspurnar) – ástand sem hægt er að koma í veg fyrir og við viljum ekki sjá raungerast að óþörfu. Húsnæði er óneitanlega ein af grundvallarþörfum mannsins. Það að búa í öruggu húsnæði hefur áhrif á alla þætti okkar daglega lífs; allt frá líkamlegri og andlegri vellíðan til menntunar, efnahagslegs stöðugleika og aukinnar samheldni í samfélaginu.

Það er afar brýnt að tryggja áframhaldandi uppbyggingu húsnæðis á landinu og það á að vera forgangsverkefni stjórnvalda. Hér þurfa allir að taka þátt og ég hef áður rætt mikilvægi allra þessara aðgerða. Það má líkja þessu við keðju og aðgerðir sem þurfa allar að haldast í hendur. Aðgerð 3. væri þá sú sértæka aðgerð sem þyrfti til svo til tryggja mætti nauðsynlega uppbyggingu íbúðarhúsnæðis til framtíðar og koma í veg fyrir fyrirsjáanlega stöðnun með miklum afleiðingum fyrir samfélagið í heild. Þær aðgerðir sem ég legg hér til eru ekki olía á eldinn heldur eru þær meðal á það ástand sem við erum í og eru leiðin í átt að betri heilsu samfélagsins.

Tökum höndum saman!

Ágúst Bjarni Garðssonar, þingmaður Framsóknar og fyrsti varaformaður efnahags- og viðskiptanefndar.

Greinin birtist fyrst á eyjan.is 18. maí 2023.